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核心一線城市中年男。資產堪稱土豪：一棟樓市值1400萬，一個套房市值530萬，度假房110萬，別墅350萬，小店面市值30萬。每月固定收入3.5萬，預計2個月后每月收入8.5萬。大概每年有50萬左右大額工程收入。負債堪稱負翁：商業貸款250萬，利息每月12000，民間借貸214.5萬，利息每月10750元。車貸69萬，每月還款3.4萬，信用卡45萬待還。看起來表面上光鮮亮麗的土豪生活卻陷入負債累累的負翁境地，債務的焦頭爛額該如何擺脫困境？一線城市的煩惱也許只有一線城市生活的人才懂得。需要理財規劃的人卻并不一定只是有錢人的專利，而是所有的人都需要。從目前情況看，案例中重點要解決的是資產和負債的重新配置和投資的選擇難題。首先，房產的重新整合是目前最急迫的課題，看起來住房投資很多的地主家卻可能是最大的投資誤區，并導致地主粗沒有太多的余糧從案例來說，樓房投資過重，而且種類過多過雜。地主心態和投資地產保值增殖的認識要重新調整。目前有一棟市值1400萬的樓用于出租；一套市值530萬的套房準備自己住；市值110萬的度假房準備度假用；市值350萬別墅準備用于出租；市值30萬的小店面用于出租。如果不考慮房產價格上漲的因素，房產的租金收入可能是不劃算的。就以你1400萬元的樓房、月租金4萬元進行測算，通過租金收入全部收回市值需要29年多的時間；別墅350萬元加上裝修費用60萬元，合計410萬元，月租金收入2萬元，租金回收投資需要17年的時間。度假房根本租不出去，成了完全意義上的生活消耗品；市值30萬的小店面月租金1000元，租金回收投資需要25年的時間。如果再考慮住房持有時的各種維護、維修成本，可能需要更長的時間才能收回成本。如果從住房出租收益的比例來看，1400萬元的樓房月出租4萬元租金收入，每年的房租收益率只有3.43/%，別墅投入410萬元月租金收入2萬元，年化租金收益率為5.85/%，市值30萬的小店面月租金1000元，年化收益率為4/%，可以看出只有別墅的租金收益高于一般穩健性理財產品的收益，其它租金收益率都小于理財產品5/%的標準收益率。如果再考慮將來房產稅的征收大環境的變化，住房只住不炒政策的持續，再一次通過價格的上漲來實現暴利的可能性越來越小。其次，調整住房投資總量和結構是改變你目前財務狀況的根本措施和調整方向，目前房產投資過大，造成財務支出過大而現金流緊張。你現在的涉及房產的投資和貸款太大，目前還需要繼續投入的項目有：自住房的裝修款還有20萬，要在9月結清；別墅預計裝修費用60萬。需要繼續投入80萬元。從貸款負債情況看，目前貸款總量767萬元。度假房貸款36萬，還有17年還清每月還款3400；別墅房貸126萬，還有10年還清每月還款1.5萬。負債中還有商業貸款250萬，貸款3年，利息每月12000；商業貸款27萬，等額本息月還款10050，還有2年。車貸692824，每月還款34673，兩年后還清；信用卡45萬待還，其中15萬分期12個月還完。民間借貸214.5萬，利息每月10750元，年度利息12.9萬元，綜合貸款平均成本6/%左右，考慮到有些屬于友情借款沒有利息的因素，大約借貸成本應該不會低于10/%。其中70萬今年年底還。但你目前每月固定收入35500，2個月后每月增加5萬固定收入，月收入也只有85500元，但你現在每個月的貸款利息不包括信用卡分期和無利息的朋友貸款已經達到70873元，每月結余不到1.5萬元。9月底前還有20萬元的裝修款要付。而從你的支出情況看，社保每月5100 元、油費每月4000元、房租每月7000元、生活開支每月2.22萬，每月基本生活開支要38100元。還有車子養護年7000元、保費年5萬元、父母節日紅包年1.5萬，一年需要的開支為35.31萬元。而你每月收入償還貸款以后只有1.5萬元的節余，一年的結余也就18萬元，與日常生活開支的硬缺口17萬元。因此，必須重新調整投資配置特別是房產投資的資金配置。其三，以房產投資調整為突破口和重點，重新調整資產負債結構是實現財務自由和未來穩定收入的關鍵一是賣掉度假房，投資度假房是很多人的投資誤區，因為沒有必要為了喝牛奶而購買和飼養奶牛度假房本來就租不出去沒有收益，賣掉度假房可收回110萬現金，還掉36萬貸款，這樣減少36萬元貸款和每月3400的還款，最后凈回收現金54萬元，而且還會省去裝修費用和未來的維護管理費用投入。二是30萬市值的小店面建議賣掉，因為每月1000元的租金不僅收益率只有4/%左右，而且對你的財務沒有任何幫助；賣掉以后可以一次性回收現金30萬元。三是最難的是出售出租樓房還是出售別墅，因為到底未來的樓房升值空間大還是別墅的升值空間大，大家判斷的標準差異太大。考慮到你未來的目標，仍然建議保留樓房出租，同時賣掉別墅，這樣回籠530萬元現金，還掉房貸126萬元，節省60萬元的裝修費用，凈回籠現金404萬元。經過上面的操作，可以減少貸款162萬元的貸款，將回籠現金490萬元，同時節省了60萬元的裝修費用支出。在你原有的貸款767萬元總量中，通過處置房產已經還掉162萬元貸款；民間借貸214.5萬元建議歸還掉，因為友情貸款還是早點還比較好，最難還的是人情債，而其它民間借貸的利率比較高。最后保留391萬元左右的貸款，對你的難度不大。信用卡的45萬元建議不要再進行分期，因為分期畢竟利率比較高。經過操作以后，你每個月的收入85500元，月貸款利息支出4.2473萬元，每月結余4.3萬元，全年日常生活成本平均每月2.94萬元，因此你每個月還有1.3萬元的節余。如果再考慮今明兩年收回的142萬元應收款項，應該有現金630萬元。再考慮每年大約50萬左右的收入，一年以后有現金近700萬元。從現有的資產配置上看應該能夠滿足你的目標要求：700萬元現金中，可以考慮用100萬元購買子女教育金保險、老年人分紅保險，為全家人提供一些教育、養老和重大疾病提供保障。300萬元購買大額存單或者國債投資，國債投資的年化收益率在4—4.5/%之間，大額存單收益在4.5/%左右，因此可以確保年度收益在12—15萬元之間，如果再加上樓房出租每個月4萬元的租金收益，可以確保理財目標中月度收入5萬元以上的要求。另外300萬元可以優先償還成本高的貸款，也可以進行收益比較高的風險投資，這樣一來你就提前實現了財務自由的目標。（作者：麒鑒，專注財經金融熱點）本文作者原創，專注于財經金融熱點分析評論，歡迎關注留言轉發，轉載請聯系作者，嚴禁抄襲
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